EXPERTISE - CADASTRE

Le Cadastre est un relevé des biens fonciers d’un territoire déterminé et des personnes auxquelles ces biens appartiennent. Le Cadastre est géré par « Le Ministère des Finances – Service Public Fédéral – Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines ». Chaque province possède une Direction. Le promoteur de notre Cadastre est Napoléon. Il avait souhaité en faire un instrument juridique et probant. Ce désir ne fut pas réalisé parce qu’on ne put à l’époque ni consulter systématiquement les titres de propriété, ni procéder à un bornage préalable et que l’on se contenta pratiquement de relever les situations de fait.

C’est pourquoi, le CADASTRE BELGE  n’est pas JURIDIQUE mais FISCAL

• JURIDIQUE : il n’a pas force probante pour le droit qui y est inscrit
• FISCAL : inventaire des biens immobiliers et de leurs propriétaires aux fins de l’impôt, estimation de revenu cadastral de chaque bien immobilier et communication des résultats de cette opération à l’Administration des Contributions

 Les deux documents importants du Cadastre sont le PLAN et la MATRICE

Le plan cadastral

Le plan cadastral est une reproduction cartographique à plusieurs échelles déterminées, variant entre le 1/1000^e et le 1/2.500^e, des différents biens immobiliers (terrains ou parcelles construites) du territoire d'une commune. Chaque parcelle est reprise sous une section cadastrale et un numéro propre, qui n'a rien à voir avec le numéro de police attribué à l'immeuble dans la rue.

La matrice cadastrale

La matrice cadastrale est un registre qui reprend la liste de l'ensemble des biens possédés par chaque propriétaire dans chaque commune ou division de commune.

Pour chaque vente, le Notaire instrumentant doit demander un extrait de la matrice cadastrale qui lui procure une série d'informations, qui ne sont cependant données qu'à titre indicatif.

• L'identité des propriétaires: Le notaire vérifiera si les renseignements fournis par l'administration concordent avec le titre de propriété dont il dispose
• La description de l'immeuble: L’extrait reprend également la situation du bien, avec le numéro de police qui lui est attribué. Chaque parcelle est reprise sous sa section et son numéro particulier. L'extrait contient également la nature de chaque parcelle: par exemple, maison, terrain à bâtir, terre de culture ou partie d'immeuble à appartements.
• La superficie: Une colonne spéciale renseigne la superficie de la parcelle. Le notaire peut ainsi contrôler la concordance entre la superficie mentionnée dans le titre de propriété, et celle connue au cadastre.
• La date de la fin de la construction: Une autre colonne mentionne l'année ou la période durant laquelle la construction a été terminée.
• Le revenu cadastral: Le dernier élément important renseigné sur l'extrait est le montant du revenu cadastral attribué à chaque parcelle.

LE REVENU CADASTRAL

Le revenu cadastral est le revenu moyen normal net d’une année pris à une période de référence qui est le premier semestre 1975.

Il représente une valeur locative nette calculée en déduisant de la valeur brute 40% pour les immeubles bâtis ( bâtiments ordinaires) représentant un forfait qui tient compte des charges relatives à la conservation du bien

Le montant du revenu cadastral a une incidence fiscale importante:

1. il constitue le montant fictif du revenu de l'immeuble, à reprendre sur la déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques: plus le revenu cadastral est important, plus le revenu à déclarer sera élevé.
2. il est la base du calcul du précompte immobilier et si le revenu cadastral est peu important, le propriétaire d'un immeuble peut bénéficier d'une réduction du précompte immobilier
3. il permet dans certaines conditions à obtenir une importante réduction de droits d'enregistrement lors de l'achat de l'immeuble.

A. Le précompte immobilier

Le précompte immobilier, calculé sur base du revenu cadastral, représente le montant de l'impôt à devoir payer: il s'agit d'un véritable impôt foncier qui va à l’Etat, aux Régions, aux Provinces et aux Communes. Il varie d'après chaque commune, chaque région ou chaque province. Il n'existe donc pas de précompte immobilier uniforme pour l'ensemble du Royaume.

Il est réclamé par l’Administration des Contributions par l’envoi de l’avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier. Il concerne la période allant du 1er janvier au 31 décembre de l'année en cours.

Le redevable du précompte immobilier est le propriétaire au premier janvier de l’année concernée. En cas de vente d’un immeuble en cours d'année, le précompte dû est ventilé suivant le nombre de mois d’occupation par le vendeur et l’acheteur. L’acheteur devra donc rembourser au vendeur le précompte payé par le vendeur au prorata du nombre de mois qu’il a possédé le bien. Généralement ce calcul est effectué par le Notaire instrumentant.

 Le précompte peut parfois faire l'objet d'une réduction pour « habitation modeste ou personnes à charge »

1. Le propriétaire d'une habitation modeste peut bénéficier d'une réduction du précompte d'un quart si le revenu cadastral de l'ensemble de ses biens immobiliers belges ne dépasse pas 745 €. Cette réduction est même portée à la moitié du précompte, et pour une période de cinq ans, s'il s'agit d'une nouvelle construction, mais à la condition que le propriétaire n'ait pas bénéficié de prime à la construction ou à l'achat. La limite du revenu cadastral peut être, dans certaines circonstances, être augmentée
2. Un chef de famille pourra également demander une réduction du précompte s'il a au moins deux enfants à charge, ou s'il a une personne handicapée à sa charge. Tous les enfants du ménage peuvent entrer en ligne de compte: les enfants nés de l'union, ou les enfants que chaque conjoint aurait eus précédemment. Cette réduction sera de 125 € par enfant, et sera portée à 250 €  pour toute personne handicapée à charge. Un enfant qui a de très faibles ressources peut toujours, dans certains cas, être considéré comme enfant à charge. La réduction pour personne handicapée est fixée à 125 € du précompte, mais peut être portée à 250  € s'il s'agit d'un grand invalide de guerre
3. La réduction pour enfants à charge ou pour handicapés joue en faveur des occupants, même s'ils sont locataires de l'immeuble. Dans ce cas, la réduction doit être demandée par le propriétaire, mais ce sera le locataire qui devra en profiter, éventuellement sous forme de déduction du loyer. Si un propriétaire possède plusieurs immeubles, et si chacun des locataires remplit les conditions pour obtenir la réduction, il faudra introduire une demande séparée pour chaque précompte. Il arrive parfois que le propriétaire oublie de demander la réduction: dans ce cas, le locataire pourra lui-même introduire la demande auprès de l'administration.
4. ATTENTION : La réduction n'est pas automatique: elle doit être demandée à l'administration, en utilisant le formulaire adéquat. Si le précompte n'a pas encore été réclamé, il faut s'adresser à la recette des contributions de l'endroit où l'habitation est située; par contre, s'il a déjà été réclamé, il faut s'adresser à la direction régionale: il y a ainsi moyen de demander la restitution de la partie de précompte qui aurait fait l'objet de la réduction pour trois années: l'année en cours, et les deux années précédentes.

B. Réduction des droits d’enregistrement

L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à l'État une taxe: c'est le droit d'enregistrement.

En WALLONIE, le taux normal de ce droit est de 12,5%, mais, dans certains cas, il peut être réduit à 6% dans le but de favoriser l'accès à la propriété pour les habitations modestes.

Bien entendu, pour pouvoir profiter de cette réduction, les acquéreurs d’un bien bâti doivent remplir certaines conditions.

1. Habitations modestes

Le revenu Cadastral(non indexé)  d’un immeuble bâti ou à la fois d’un immeuble bâti et des terrains acquis ne peut être supérieur à 745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, l'acquéreur de l'immeuble paiera 12,5%.

• Ce plafond de    745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à
• Ce plafond de    845 € pour l'acquéreur ou son conjoint qui ont trois ou quatre enfants à charge,
• Ce plafond de    945 € pour l'acquéreur ou son conjoint qui ont cinq ou six enfants à charge,
• Ce plafond de 1.045 € pour l'acquéreur ou son conjoint qui ont sept enfants à charge ou plus.        

N.B. ; Les enfants à charge atteints à 66% au moins d’une insuffisance ou diminution de capacité physique ou mentale  du chef d’une ou plusieurs affections, sont comptés pour deux enfants à charge.

Sont considérés comme enfants à charge, les enfants qui font partie du ménage à la date d’acquisition et qui pendant l’année civile précédant cette date n‘ont pas bénéficiés personnellement de ressources dont le montant net, déterminé conformément aux articles 83 et 85  du Code des impôts sur les revenus, est supérieur au montant net  visé à l’article 82 § 1^er, du même code.

2. Unique bien immobilier

 

Cette réduction n'est accordée que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur ou son conjoint ou que l’ensemble des revenus cadastraux de l’acquéreurs ne dé passent pas les montants ci-dessus.

 Il existe cependant deux exceptions à ce principe.

1. Tout d'abord, si le revenu cadastral de l'immeuble déjà possédé, ajouté au revenu cadastral de l'immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € (ou les autres limites mentionnées ci-dessus), l’acquéreur pourra bénéficier de la réduction de droits. Cette réduction ne sera cependant pas applicable si l'acquéreur ou son conjoint possèdent déjà, pour la totalité en pleine propriété ou en nue-propriété, un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation, acquis par eux ou par l’un d’eux autrement que dans la succession de leurs ascendants
2. Ensuite, on ne tient pas compte des biens recueillis dans une succession de parents ou de grand-parents si le revenu cadastral de la part héritée ne dépasse pas 25% du maximum autorisé (745 €).

 

 ATTENTION : pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d'un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L'administration du Cadastre peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n'est plus le cas, l'administration peut toujours revoir ce revenu avant la passation de l’acte notarié

Lors de la délivrance de l’extrait cadastral, l’Administration mentionne sur ce dernier que le revenu est exact et donc définitif. Si cette mention n’est pas inscrite, le revenu cadastral pourra être revu dans un délai de deux années à partir de la date d’acquisition. Ce délai permet au Receveur de l’Enregistrement de réclamer au cas échéant les 6.5 % trop peu

perçus si le nouveau revenu cadastral de l’immeuble dépasse le plafond de « maison modeste »

 

3. Obligation d'habiter le bien

 

La réduction de droits n'est accordée que si l’acquéreur se fait inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.

L'inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l'acte notarié d'acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d'occupation ne sont pas respectées, l'acquéreur devra payer à l'administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6%, soit 6,5%, mais aussi un accroissement qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19%.

 

4. Divers

 

Achat et revente d’immeubles

 

Si l’acquéreur est propriétaire de la maison qu'il occupe actuellement, mais désire la revendre après l’acquisition d’un autre immeuble, il pourrait profiter de la réduction de droits, même s'il ne s'agit pas d'une première acquisition s’il peut prouver à l’administration que les deux opérations sont liées.

 

         

Revenu cadastral pas encore fixé?

 

Dans certaines situations, le revenu cadastral de l'habitation n'est pas encore fixé au moment de la signature de l'acte d'acquisition :  - un appartement dans un immeuble qui vient d'être divisé en plusieurs entités ou achat d’un appartement sur plan dans un building en construction.

 

• achat d’un terrain sur lequel une maison va être construite ; achat d’un appartement
• achat d’un bien non destiné à l’habitation.

 

Dans ces situations, l’acquéreur paiera le droit plein de 12,5% lors de leur acquisition, mais pourra demander la restitution des 6,5% payés en trop si, ultérieurement, l'administration fixe le revenu cadastral à un montant inférieur à la limite précisée ci-dessus. L'acte d'acquisition doit prévoir cette possibilité de demande de restitution. Lors de la notification du nouveau revenu cadastral, l'acquéreur disposera d'un délai de deux ans à partir de la première occupation pour introduire sa demande. L'administration restituera le montant dû, mais aucun délai n'existe.

Réclamation du droit d’Enregistrement

En cas de succession et de vente, dans les deux ans de la date de déclaration de la succession, d’un immeuble hérité à un prix supérieur à la valeur reprise dans la déclaration de succession, l’Enregistrement peut réclamer des droits de succession sur la différence entre le prix vendu et le prix déclaré.

Lors d’une succession, le prix de vente d’un immeuble vendu dans les trois années  qui précédent le décès, devra être déclaré ou les dépenses justifiées.